|
Физические характеристики
Метод сравнительной единицы. Оценка износа зданий и сооружений. Физический, функциональный и экономический износ.
3. Производится расчет всех видов износа: физический, функциональный, внешний.
Метод срока жизни может применяться либо для расчета суммарного износа, включающего физический, функциональный и внешний износ, либо для расчета только одного вида износа.
При расчете стоимости гостиницы затратным методом сначала определяют восстановительную стоимость или стоимость замещения. Добавив величину предпринимательского дохода к величине восстановительной стоимости, получают полную восстановительную стоимость. Далее определяют износ (физический, функциональный и внешний). Уменьшив полную восстановительную стоимость на величину износа, получают стоимость здания с учетом износа. Если к последней прибавить стоимость права использования земли и стоимость мебели, оборудования и инвентаря, можно определить стоимость объекта. Наконец, можно учесть стоимость нематериальных активов. Схема оценки гостиниц затратным методом показана ниже.
Физический Функциональный
Для определения остаточной стоимости машин и оборудования из восстановительной стоимости вычитается суммарный износ: физический, функциональный и внешний.
При методе разбиения общий износ подразделяется на физический, функциональный и
вида износа: физический, функциональный и внешний и используется три метода:
При реализации методики вносятся поправки на физический, функциональный и экономический износ оцениваемого предприятия: физический износ связан с уменьшением стоимости активов оцениваемого предприятия под влиянием эксплуатационных и климатических факторов; функциональный износ — под влиянием функциональной эффективности предприятия; экономический износ — под влиянием экономических и других внешних факторов (например, неблагоприятное изменение соотношения спроса и предложения на рынке предприятий или негативное влияние на стоимость предприятия окружающей природной среды).
При реализации методики замещения вносятся поправки на физический, функциональный и экономический износ оцениваемого предприятия. При этом физический износ связан с уменьшением стоимости активов оцениваемого предприятия под влия-
Этап 2. Определение износа объекта Н. Под износом понимают уменьшение стоимости объекта Н., обусловленное различными факторами. При оценке Н. выявляют следующие виды износа: физический, функциональный и экономический.
расчетные физические характеристики;
— институциональные инвесторы (банки, пенсионные фонды, страховые компании и т. д.). Их целью является сохранение и приращение вложенного капитала и в гораздо меньшей мере функциональное назначение объекта, его физические характеристики и т. п. (эти факторы интересуют данный тип инвестора лишь в той мере, в какой они влияют на прирост капитала);
2. Второй уровень — уровень влияния локальных факторов в основном в масштабе города или городского района. На этом уровне исследуются такие факторы, как местоположение объекта, его физические характеристики, условия продаж, временные факторы, условия финансирования. Эти факторы непосредственно связаны с оцениваемым объектом и анализом аналогичных объектов недвижимости и сделок по ним.
— примыкающее окружение. Физические характеристики:
В рамках этих представлений рыночная стоимость объекта недвижимости — это стоимость, которая возникла на основе действий информированных покупателей на рынке сопоставимой недвижимости, имеющей сходные физические характеристики и местоположение. С принципом замещения связано понятие «альтернативные издержки», т. е. издержки (потери) покупателя, отказавшегося от альтернативных вариантов вложения средств и вложившего их именно в этот объект недвижимости.
Точность сравнительного метода зависит от качества собранной информации о недавних продажах сопоставимых объектов. К таким данным относятся: физические характеристики объекта, время продажи, местоположение, условия продажи и условия финансирования. Достоверность данного подхода снижается в условиях ограниченного числа сделок или при наличии только давних сделок, сведения по которым могут даже дезориентировать оценщика.
6. Физические характеристики. Каждое отличие в физических характеристиках должно быть учтено при проведении оценки.
2) физические характеристики участка;
Рассмотрим для начала некоторый технологический процесс, основанный на физико-химической или механической обработке сырья, скажем, операцию помола цемента. В этом процессе используются производственные ресурсы — минеральное сырье и электроэнергия, причем и затраты электроэнергии, и выпуск продукции в единицу времени „ обуславливаются техническими показателями оборудования, а затраты сырья определяются составом цемента. На основе этих показателей можно дать описание изучаемого технологического процесса, сформулировать его функцию затрат. Возникает естественный вопрос: можно ли использовать такую функцию затрат в практических исследованиях? Ответ на этот вопрос зависит от того, насколько хорошо организован производственный процесс. В реальности качество сырья непостоянно и не всегда соответствует требованиям, которые были положены в основу расчета технических показателей. Это приводит к изменению производительности и затрат электроэнергии (так как меняются физические характеристики сырья), а в случае колебания химического состава сырья и к изменению пропорций составных частей. Большое влияние оказывает па производительность оборудования качество обслуживания, в том числе регулярность профилактического ремонта и возможность замены изношенных деталей (как известно, запчасти имеются в достаточном количестве далеко не всегда). Все это приводит к тому, что в реальности и производительность оборудования, и затраты ресурсов могут сильно отличаться от теоретических значений, рассчитанных на идеальный случай.
Метод сравнительного анализа продаж (САП) — рыночный метод, особенно полезен тогда, когда существует активный рынок сопоставимых объектов собственности (квартиры в Москве). В ходе анализа используются физические характеристики, время продажи, местоположение, условия продажи и финансирования.
Метод по цене сделки с идентичными товарами. В качестве основы для определения таможенной стоимости товара принимается цена сделки с идентичными товарами — товарами, одинаковыми во всех отношениях с оцениваемыми товарами: физические характеристики; качество и репутация на рынке; страна происхождения; производитель и др.
Формальные отношения Формальным признакам Формальной организационной Формального образования Формирования эффективной Формирования балансовой Формирования дополнительных Формирования финансовой Формирования информации Формирования инвестиционного Фактически выпущенной Формирования механизма Формирования общественного вывоз мусора снос зданий
|
|
|
|
Навигация
