|
Коэффициента концентрации
Поток доходов от недвижимости. Составные части коэффициента капитализации дохода от недвижимости. Текущая и конечная отдача капитала, инвестированного в недвижимость. Прогноз будущих доходов и связанные с ним поправки.'
В теории оценки разработано также много других методов определения коэффициента капитализации, основанных на методах инвестиционной группы и ипотечно-инвестиционного анализа.
Большие или индивидуальные офисные строения следует оценивать методом капитализации на основе чистого дохода и коэффициента капитализации.
Оценка земли по доходности осуществляется путем преобразования денежного дохода в стоимость с помощью коэффициента капитализации. Иначе говоря, стоимость участка может быть определена как его способность приносить доход в будущем. Стоимость земли в этом случае определяется по формуле:
техника расчета общего коэффициента капитализации, определяемого структурой финансирования проекта и уровнем компенсации, требуемым каждым из источников финансирования.
процесс расчета коэффициента капитализации, при котором к безрисковой процентной ставке прибавляются поправки на риск, низкую ликвидность и инвестиционный менеджмент.
метод расчета коэффициента капитализации для недвижимости путем прибавления к ставке процента нормы прямолинейного возврата капитала.
в недвижимости — часть коэффициента капитализации в том случае, если ожидается, что в течение срока жизни актива будет происходить периодическое равномерное снижение его стоимости, например на 2% в год в течение 50 лет.
Как показывают данные таблицы 2.11, динамика коэффициента капитализации (?/,) свидетельствует о достаточной финансовой устойчивости организации, так как для этого необходимо, чтобы этот коэффициент был не выше 1,5. На величину этого показателя влияют следующие факторы: высокая оборачиваемость, стабильный спрос на реализуемую продукцию, налаженные каналы снабжения и сбыта, низкий уровень постоянных затрат.
Из приведенной модели, разложенной на отдельные составляющие ее элементы, можно увидеть, что возможный темп прироста объема реализации продукции, не нарушающий финансовое равновесие предприятия, составляет произведение следущих четырех коэффициентов, достигнутых при равновесном его состоянии на предшествующем этапе антикризисного управления: 1) коэффициента рентабельности реализации продукции; 2) коэффициента капитализации чистой прибыли; 3) коэффициента левериджа активов (он характеризует „финансовый рычаг", с которым собственный капитал предприятия формирует активы, используемые в его хозяйственной деятельности); 4) коэффициента оборачиваемости активов.
Часть чистого операционного дохода, относящегося к зданию, определяется исходя из значений стоимости строительства и коэффициента капитализации для зданий:
Качество фондового рынка можно оценить с помощью коэффициента концентрации рынка, например расчет доли 20 крупнейших эмитентов в капитализации рынка. Расчет доли Нью-Йоркской фондовой биржи в биржевом обороте составил 24,4%, НАСДАК (США) — 22,2%, Токийской фондовой биржи — 25,5, Лондонской фондовой биржи — 28,7, немецких бирж — 55, Парижской фондовой биржи — 44,3%. Уровень концентрации российских организационных фондовых бирж по сравнению с группой из 20 крупнейших эмитентов также будет составлять 20—50% рынка.
Считается, что основная масса потенциальных заемщиков принадлежит к одной из трех отраслей: промышленность, снабжение, торговля. Основой системы критериев является обобщающий показатель — рейтинг R, который строится на основе трех экономических показателей: коэффициента текущей ликвидности, коэффициента быстрой ликвидности и коэффициента концентрации собственного капитала. Алгоритм построения заключается в следующем. Для каждого из трех показателей установлена классность, при этом для каждой отрасли выделено три класса. В зависимости от того, какое значение имеет частный критерий, любая коммерческая организация может быть отнесена по данному критерию к первому (наиболее приоритетному), второму или третьему классу. Каждому из трех показателей присваивается вес, значения которого различны в зависимости от отрасли. Далее, номера классов, умноженные на весовые коэффициенты, складываются, давая в сумме значение R. Область изменения R разбита на несколько интервалов; в зависимости от того, в какой интервал попадает значение R для конкретной компании, ему присваивается соответствующий класс кредитоспособности. Если значение R близко к границе, разделяющей два смежных интервала, рассчитываются дополнительные частные критерии, для которых также установлены пороговые значения. Они используются для более обоснованного отнесения коммерческой организации к тому или иному классу кредитоспособности. В качестве таких дополнительных частных критериев используются коэффициент рентабельности продукции, коэффициент рентабельности основной деятельности, оборачиваемость запасов и др.
В предприятие с высокой долей собственного капитала кредиторы вкладывают свои средства более охотно, поскольку такое предприятие характеризуется существенной финансовой независимостью и, следовательно, с большей вероятностью может погасить свои долги за счет собственных средств. Следует отметить, что финансово независимых (от внешних инвесторов и кредиторов) компаний в полном смысле этого слова практически не существует, кроме того, трактовка степени финансовой независимости с позиции той или иной структуры источников может существенно варьировать в различных странах. Так, по данным Организации экономического сотрудничества и развития (Organization for Economic Cooperation and Development, OECD) доля привлеченных средств в общей сумме источников составляет в среднем в Японии — 85%, в ФРГ — 64%, в США — 55% [Бригхем, Гапенски, т.2, с.544]. Следует заметить, что в этих странах инвестиционные потоки имеют совершенно различную природу; например, в США основной поток финансовых ресурсов поступает от населения (например, через взаимные фонды), в Японии — от банков. Поэтому высокое значение коэффициента концентрации привлеченного капитала свидетельствует о степени доверия к корпорации со стороны банков, а значит о ее финансовой надежности; напротив, низкое значение этого коэффициента для японской корпорации свидетельствует о ее неспособности получить кредиты в банке, что является определенным предостережением инвесторам и кредиторам.
It основе методики анализа лежит система критериев, включающая в себя обобщающий показатель (рейтинг К) и набор дополнительных показателей. Рейтинг R представляет собой некоторую искусственную конструкцию, включающую в себя данные о текущем состоянии ликвидности и финансовой устойчивости клиента, формируемые с помощью трех экономических показателей: коэффициента текущей ликвидности, коэффициента быстрой ликвидности и коэффициента концентрации собственного капитала. Алгоритм построения R заключается в следующем.
пни экономического сотрудничества и развития (Organisation for Economic Cooperation and Development, OECD], <тч>лн привлеченных среде.'в и общей сумме источников составляет в среднем в Японии 85%, в ФРГ 64%, в США 55% [Ьригхем, 1 апенски, т. 2, с. 1047]. Дело в гом, что в этих странах инвестиционные потоки имеют совершенно различную при роду; например, в США основной поток финансовых ресурсов поступает от населения (скажем, через взаимные фонды), в Японии от банков. Поэтому высокое значение коэффициента концентрации привлеченного капитала свидетельствует о степени доверия к корпорации со стороны банков, а значит, о ее финансовой надежности. Напротив, низкое значение этого коэффициента для японской корпорации свидетельствует о ее неспособности получить кредиты в банке, что является определенным пре достережением инвесторам и кредиторам.
Зависимость предприятия от внешних займов характеризует соотношение заемных и собственных средств. Это соотношение определяется с помощью коэффициента концентрации заемного капитала (коэффициент задолженности (К34)):
Величина коэффициента концентрации напряжений зависит не только от формы переходной кривой, но и от соотношения размеров сечений смежных участков детали; резкие перепады этих размеров вызывают увеличение местных напряжений. * v
ны предварительной накаткой их роликом. Влияние наклепа растет с увеличением эффективного коэффициента концентрации. Можно предполагать что при оптимальном режиме накатки вредное влияние концентратов будет полностью компенсировано.
Рассмотрим способы понижения коэффициента концентрации от прессовой посадки.
На фиг. 65 показан график изменения коэффициента концентрации от изменения удельного давления напрессовки. По ординате отложено отношение коэффициента концентрации при данном удельном давлении к коэффициенту концентрации при давлении 3 кг/мм2. Из фиг. 65 следует, что коэффициент концентрациии значительно уменьшается при снижении удель-
Фиг. 64. Сравнение коэффициентов Фиг. 65. Изменение коэффициента концентрации: концентрации от давления напрес-
Краткосрочное банковское Краткосрочного бюджетного Краткосрочного использования Краткосрочного равновесия Краткосрочную перспективу Кредитные институты Кредитные организации Кредитных договорах Кредитных обязательств Качественными характеристиками Кредитных возможностей Кредитными операциями Кредитным договором вывоз мусора снос зданий
|
|
|
|
Навигация
