|
Нефинансовые показатели
Влияние параметров состояния компонентов окружающей среды с позиции приоритетности вклада в экологическую составляющую рыночной цены недвижимости определяется исходя из диапазона варьирования значений комплексной оценки по каждому виду загрязнения:
С точки зрения неспециалистов, недвижимым имуществом является любая постройка, здание, сооружение, т.е. любой стационарный объект, который не может быть перемещен в другое место без утраты части присущих ему качеств. С точки зрения экономики недвижимости, объект недвижимой собственности - это, прежде всего, земельный участок и расположенные на нем стационарные объекты. В мировой практике в последние годы понятие объекта недвижимости определяется как имущественный комплекс, особенности которого характеризуются двумя основными составляющими - землей и строениями. Однако подобный подход учитывает только физическую сущность такого явления как недвижимость, не принимая во внимание комплекса связанных с недвижимостью имущественных прав. Вся совокупность имущественных прав, реализуемых собственником объекта недвижимости, обозначается термином пакета или "пучка" прав. На наш взгляд, наиболее приемлемый подход к определению экономической сущности недвижимости основан на учете трех ключевых элементов, составляющих объект недвижимой собственности - земли, зданий и сооружений и связанных с ними имущественных прав.
С точки зрения доходного подхода принцип замещения может быть сформулирован следующим образом: стоимость объекта недвижимости имеет тенденцию устанавливаться на уровне величины эффективного капиталовложения, необходимого для приобретения сопоставимого, замещающего объекта, приносящего желаемую прибыль, или стоимость объекта недвижимости определяется конкурентными элементами сравнения среди альтернативного выбора вариантов инвестирования, приносящих аналогичную величину прибыли.
Сущность затратного метода заключается в том, что стоимость недвижимости определяется затратами на приобретение участка земли, его благоустройство и строительство на нем оценивае?дого объекта недвижимости (зданий и сооружений).
один из ПРИНЦИПОВ ОЦЕНИВАНИЯ (см.), в соответствии с которым рыночная стоимость недвижимости определяется взаимодействием спроса и предложения на свободном рынке недвижимости на дату оценки.
Сущность затратного метода заключается в том, что стоимость недвижимости определяется затратами на приобретение участка земли, его благоустройство и строительство на нем оцениваемого объекта недвижимости. Стоимость недвижимости затратным методом может быть определена как полная стоимость воспроизводства (ПСВ) или полная стоимость замещения (ПСЗ) плюс стоимость участка земли как свободного.
• на основе данных о рыночной арендной плате и предполагаемых операционных расходах определяется чистый операционный доход всей недвижимости;
Без оценки стоимости не обходится ни одна операция с недвижимостью. Стоимость недвижимости определяется при операциях по купле-продаже, кредитовании под залог, страховании, наследовании, имущественных спорах, налогообложении, переоценке, разделении и слиянии предприятий и т.д. Отсюда возникает потребность в специалистах, которые могут решать данную задачу квалифицированно и беспристрастно, то есть необходимость в независимых экспертах-оценщиках.
Принцип замещения - максимальная стоимость недвижимости определяется минимальной суммой, за которую может быть приобретен другой объект аналогичной полезности. Принцип замещения реализуется во всех трех подходах к оценке недвижимости: затратном, сравнительном и доходном. С точки зрения затратного подхода типичный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем стоимость строительства нового объекта одинаковой полезности. Сравнительный подход основан на том, что покупатель не будет платить за объект больше, чем стоимость аналогичного объекта на открытом рынке. В доходном подходе учитывается то, что при прогнозе будущих доходов от оцениваемого объекта покупатель будет принимать во внимание доходность аналогичных объектов.
Сущность затратного подхода заключается в том, что стоимость объекта недвижимости определяется затратами на приобретение участка земли, его благоустройство и строительство на нем оцениваемого объекта [6]. Этот подход основан на принципе замещения. Применительно к затратному подходу этот принцип можно сформулировать следующим образом: рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше той суммы, которую он может затратить на приобретение участка земли и строительство на нем здания аналогичной полезности.
В основе доходного подхода к оценке недвижимости лежит принцип ожидания, говорящий о том, что стоимость недвижимости определяется величиной будущих выгод её владельца. Эти выгоды от владения объектом недвижимости включают право собственника получать различные виды доходов во время эксплуатации этого объекта, а также доход, который будет получен от продажи объекта в конце срока владения.
Метод оценки недвижимости по доходу основывается на том принципе, что цена недвижимости прямо пропорциональна приносимому доходу и обратно пропорциональна риску инвестирования. Чистый доход от недвижимости определяется потенциальным валовым доходом — совокупностью доходов в будущем по средним рыночным условиям. Для более точной оценки конкретного объекта определяется коэффициент недозагрузки — поправка на недоиспользование объекта и различные потери.
В сфере услуг и в некоммерческих организациях неопределенность взаимосвязи ресурсов и результатов может вызывать особые проблемы. Учитывая, что услуги по своей природе нематериальны, неоднородны и безвозвратно потребляются в момент оказания, доля факультативных затрат здесь может быть выше, чем на производственных предприятиях, и соответственно проблемы планирования и контроля сложнее. Поэтому в таких организациях особое значение приобретают дополнительные нефинансовые показатели деятельности ( к этой теме мы также вернемся в гл. 15). Но независимо от вида организации к планированию и управлению факультативными затратами следует подходить осторожно, чтобы не допустить их неконтролируемого роста.
3 Нефинансовые показатели должны отвечать следующим :ребованиям:
Критерии, используемые в оценке деятельности подразделений, могут быть разделены на две большие группы: финансовые и нефинансовые показатели. Определение оптимального соотношения финансовых и нефинансовых критериев оценки деятельности является одной из основных задач, стоящих перед администрацией любого предприятия. Рассмотрение вопроса начнем с финансовых показателей.
3. Нефинансовые показатели должны отвечать следующим требованиям:
Финансовые и нефинансовые показатели. Вернемся к с. 265. Эти показатели иллюстрирует несколько распространенных точек зрения на проблемы измерения хозяйственной деятельности.
2. В долгосрочном периоде нефинансовые показатели (два других показателя на с. 265) могут иметь большее значение, чем затраты по найму на единицу. Нефинансовые характеристики необходимы в достижении более сложного наблюдения за хозяйственной деятельностью.
Кроме финансовых показателей подразделениями устанавливаются и нефинансовые показатели и цели, например, качество товаров и услуг, моральные принципы работников.
'Л Нефинансовые показатели должны отвечать следующим :ребованиям:
Информационная база анализа основана на использовании различных источников, в том числе и нефинансовых данных (сведения средств массовой информации, пояснительные записки, положение об учетной политике, данные о производственных мощностях, численности работающих и др.)- Умение сопоставить финансовые и нефинансовые показатели характеризует квалификационный уровень аудитора.
5.5. НЕФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ РЕЗУЛЬТАТИВНОСТИ
5.5. Нефинансовые показатели результативности и социальная значимость деятельности предприятия . ..... 403
Система управленческого контроля должна учитывать и использовать поведенческие модели. Применяя критерии мотивации, такие как согласованность и усилие, высшее руководство выбирает центры ответственности, показатели деятельности и систему поощрения. Поощрения по результатам деятельности в виде неформальных и формальных наград стимулируют усилия менеджеров, направленные на достижение корпоративных целей. В предыдущих главах уже описаны многочисленные финансовые и нефинансовые показатели эффективности, будь то показатели предела отчислений подразделения или операционной прибыли. Менеджеры, как правило, сосредоточивают внимание на тех областях, где работа поддается оценке и вознаграждается. Именно поэтому так важны показатели бухгалтерской отчетности, относительно объективно отражающие картину состояния дел.
Независимым аудитором Независимой переменной Независимости автономии Независимую переменную Незначительными изменениями Незначительном изменении Нидерланды швейцария Нисходящий треугольник Номенклатуры производимой Начального распределения Номенклатура продукции Номенклатуре нефтепродуктов Номенклатурой продукции вывоз мусора снос зданий
|
|
|
|
Навигация
