|
Оценочную стоимость
Оптимизация денежных потоков по различным критериям. Свертки критериев эффективности инвестиций. Условная оптимизация. Ограничения на ресурсы и условия реализации. Векторная оптимизация. Оптимизация инвестиций в оценочную деятельность. Оптимальные портфели реальных инвестиций. Динамические портфели
15.) Распоряжение Мэра Москвы от 3 апреля 2000 г. N 352-РМ "Об аккредитации лицензированных оценщиков". Положение об аккредитации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, осуществляющих оценочную деятельность в Москве.
Создание малого технологического предприятия чаще всего предполагает соединение финансового и интеллектуального вкладов, денежная оценка последнего производится по соглашению сторон (учредителей-участников). Если стороны считают, что стоимость превышает 200 ММОТ (минимальная месячная оплата труда), то согласно действующему законодательству оценку должен произвести независимый оценщик. В настоящее время отсутствует нормативная база, регулирующая оценочную деятельность, и контролирующие органы признают пока только оценку на основе сертификата, выдаваемого согласно свидетельству № РОСС 1Ш.001.04ЯЗОО, зарегистрированному в Госстандарте РФ 19.07.95г. [2].
Если мы мыслящие люди и хотим наслаждаться своим величайшим потенциалом, нам пора менять отживший образ мышления. Если мы хотим научиться действовать сообща, мы должны прекратить оценочную деятельность и рассматривать других людей просто, как людей. Но такая эволюция не получит права на существование пока мы будем продолжать отворачиваться от тех "маленьких" жестокостей, которые ежедневно совершаются в школах. Год за годом наши дети проходят сквозь систему, которая сортирует, классифицирует и оценивает их. "Тупые" идентифицируются достаточно рано. Затем "одаренные" обучаются причислять себя к другому разряду, нежели их менее удачливые товарищи, чьи интересы и цели полностью игнорируются. Они могут быть помещены в специальные классы и даже им может быть оказана некоторая специальная помощь, но подтекст таких мероприятий всегда один: система ценит их намного меньше нежели тех, кто на вершине успеха.
Постановлением Правительства РФ от 7 июня 2002 года № 395 принято новое «Положение о лицензировании оценочной деятельности в РФ», в соответствии с которым срок действия лицензии на оценочную деятельность продлен до 5 лет.
Принятие этих законодательных и нормативных документов позволило поднять оценочную деятельность в стране, и в частности по оценке недвижимости, на новый качественный уровень.
В приложении к отчету приводятся подробные сведения об оценщике, его квалификации и прикладываются копии образовательных документов, лицензии на оценочную деятельность, а также страхового полиса страхования гражданской ответственности оценщика.
регулирующий оценочную деятельность. Тем не менее, следует
Ст. 1. Законодательство, регулирующее оценочную деятельность в Российской Федерации.
Статья 1. Законодательство, регулирующее оценочную деятельность в Российской
Законодательство, регулирующее оценочную деятельность в Российской Федерации,
Виды стоимости. Применяемый стандарт стоимости. Обоснованная рыночная стоимость. Обоснованная стоимость. Инвестиционная стоимость. Внутренняя или фундаментальная стоимость. Стоимость действующего предприятия. Ликвидационная стоимость. Балансовая стоимость. Финансовые показатели, влияющие на оценочную стоимость. Прибыль. Денежный поток. Дивиденды. Валовые доходы. Активы. Влияние риска и стоимость капитала.
Организационные расходы — )пю затраты, произведенные в период создания предприятия (па разработку учредительных документов, оплату консультационных и посреднических услуг, пошлин и сборов и др.). Особым видом нематериальных активов является «цена фирмы» (англ, goodwill — право продолжать производство или торговлю под фирмой предшественника). Цена фирмы шпражает-уровень деловой репутации предприятия и представляет собой разницу между ценой покупки фирмы и стоимостью ее активов. В частности, в ходе приватизации государственных предприятий их имущество может быть выставлено по цене, превышающей оценочную стоимость. В данном случае сумма превышения уплаченной цены над оценочной стоимостью объекта составляет «цену фирмы» и учитывается у покупателя в составе нематериальных активов.
FHLBB подверг FSLIC еще большему риску, поощряя платежеспособные сберегательные ассоциации приобретать обанкротившиеся учреждения путем сделок покупки и принятия на себя обязательств, которые мы обсудили в главе 12. Такие сделки часто обходятся фондам страхования депозитов дешевле, поскольку устойчивые финансовые учреждения могут взять на себя реализацию большей части активов банкрота, иначе государственному страховому агентству пришлось бы нести все расходы по продаже каждого из этих активов в отдельности. Еще одной популистской мерой FHLBB несколько видоизменил стандартные сделки покупки и принятия на себя обязательств, разрешив сберегательным учреждениям, осуществляющим такое приобретение, создавать специальные активы гудвилл (goodwill). Гудвилл представляет собой оценочную стоимость функционирующего предприятия, которая обычно используется в GAAP, но FHLBB придал более широкое толкование этому понятию. Причем в большинстве случаев возмещается отрицательная разница между активами и пассивами неплатежеспособных сберегательных учреждений, т. е. FHLBB, в сущности, предоставил больше гарантий для хранения активов сберегательных учреждений; причем гарантий, обеспеченных фондом страхования депозитов FSLIC.
Другой простой пример Возьмем первоначальную цену каждого дома и скорректируем ее с помощью фактора, учитывающего изменения цен на жилье в городе момента покупки до сегодняшнего дня) Допустим, что цены на жилье в этом городе за последние 50 лет увеличивались в среднем на 4% в год Таким образом, дом, купленный 50 лет назад по цене 30000 долл., будет иметь следующую оценочную стоимость 30000 долл. х 1, 0450= 213200 долл. Некоторые домовладельцы, несомненно, будут возражать против такого подхода так как этот метод никак не отражает изменений, которые происходили с самим домом. Отдельные дома перестраивались и модернизировались, а другие с течением времени только ветшали Кроме того, фактор престижности проживания в различных районах города также изменился.
Другой путь уменьшить налоги — это использовать амортизацию сооружений, входящих в состав вашего объекта недвижимости. Предположим, я купил недвижимость за 100 тысяч долларов для сдачи в аренду. Земля оценивается в 20 тысяч долларов, а здание в 80 тысяч. Правительство разрешает мне регулярно снижать оценочную стоимость моего здания и не платить налоги с суммы, равной этому снижению стоимости. Скажем, правительство разрешило мне использовать для моих сооружений, оцененных в 80 тысяч долларов, 20-летний амортизационный график. По сути, это означает, что каждый год я не буду платить налог с 4000 долларов из получаемых мною доходов. И хотя 4000 долларов может показаться не такой уж большой суммой, когда ваш портфель оценивается в миллионы долларов, эта сумма на амортизацию вместе с другими подобными «затратами» (в реальности затратами не являющимися) может составить ощутимую цифру. Один из способов, которые используют богатые для вполне законного получения не облагаемых налогами денег, — бесконечно реинвестировать весь прирост капитала от недвижимости с отсрочкой налога и приобретать все новые и новые объекты недвижимости, а в конце жизни владельцы всю эту накопившуюся недвижимость разом превращают, скажем, в благотворительный остаточный траст. После того как они это сделают, им так никогда и не придется платить все эти отсроченные налоги на прирост капитала или амортизацию, которыми они пользовались всю свою жизнь. Именно подобные законные уловки объясняют тот факт, что многие богатые люди в конце жизни жертвуют свои роскошные виллы и прочую недвижимость. Часто к тому времени их семьи уже успевают стать очень богатыми, пользуясь налоговыми отсрочками на эти объекты, и больше не нуждаются в активе, на котором они сколотили себе состояние. Они уже сделали достаточно денег, чтобы купить себе много других активов. Как говорится, все отдал — богаче стал.
Затратный (имущественный) подход в оценке бизнеса рассматривает стоимость предприятия с точки зрения понесенных издержек. Балансовая стоимость активов и обязательств предприятия вследствие инфляции, изменения конъюнктуры рынка, используемых методов учета, как правило, не соответствует рыночной стоимости. В результате перед оценщиком встает задача проведения корректировки баланса предприятия. Для осуществления этого предварительно проводится оценка обоснованной рыночной стоимости каждого актива баланса в отдельности, затем определяется текущая стоимость обязательств и, наконец, из обоснованной рыночной стоимости суммы активов предприятия вычитается текущая стоимость всех его обязательств. Результат показывает оценочную стоимость собственного капитала предприятия.
Результат показывает оценочную стоимость чистых активов предприятия
Информация об условных активах раскрывается по каждому классу таких активов и должна содержать краткую их характеристику и оценочную стоимость возможной доходности данного актива. При этом следует избегать любых вводящих в заблуждение указаний на возможность возникновения дохода.
В соответствии с рекомендациями кадастровая оценка городских земель строится на массовой рыночной информации о продаже и аренде тсвартир, земельных участков, других объектов. Обработка информации по специальной технологии позволяет вычленить из ценовых показателей объектов недвижимости непосредственно оценочную стоимость земель. На размер стоимости в основном оказывают влияние местоположение, обеспеченность инженерной инфраструктурой и экономическое состояние. По результатам работ проводится ценовое зонирование территории города (выделение зон с одинаковым показателем кадастровой стоимости земель).
Корреляционный метод является наиболее трудоемким и результативным при наличии достаточного массива исходных данных. При этом в качестве результирующего показателя принимают оценочную стоимость машин и оборудования.
Корреляционный метод — наиболее трудоемкий и результативный при наличии достаточного массива исходных данных. При этом в качестве результирующего показателя принимают оценочную стоимость машин и оборудования.
Определенную должность Определенную потребность Определенную структуру Определенную взаимосвязь Определим коэффициенты Определить эффективность Определить действительно Определить достаточно Определить используя Определить количественные Обязанности предприятия Определить минимально Определить насколько вывоз мусора снос зданий
|
|
|
|
Навигация
