|
Остаточной стоимостью
В третьей главе проводится системное описание основных понятий (затраты, цена, стоимость обмена, стоимость использования, рыночная стоимость и других) и принципов оценки недвижимости (принцип наилучшего и наиболее эффективного использования, вклада, остаточной продуктивности земли). Особую актуальность представляет систематизация факторов, влияющих на стоимость недвижимости. В главе приведен поэтапный алгоритм оценки объекта недвижимости с использованием доходного, рыночного и затратных подходов. В конце главы рассмотрено применение программной системы электронных таблиц Microsoft Excel для расчета финансовых функций, используемых при оценке недвижимости.
— остаточной продуктивности (производительности) земли;
В случае, когда рынок земельных участков данного типа недостаточно развит или по каким-либо причинам отсутствует возможность получения информации о продажах, оценка с точки зрения рыночной стоимости неприменима. В этом случае стоимость земли определяется с точки зрения таких принципов оценки недвижимости, как принцип ННЭИ и принцип остаточной продуктивности земли. В главе 4 рассматривается несколько методов оценки, связанных с применением данных принципов.
Метод остаточной продуктивности (остатка)
Принцип остаточной продуктивности (surplus principle of)
• остаточной продуктивности;
Принцип остаточной продуктивности (по земельным участкам) — остаточная продуктивность земельного участка определяется как чистый доход после погашения расходов на менеджмент, рабочую силу и эксплуатацию капитала.
Принцип остаточной продуктивности - остаточная продуктивность измеряется как чистый доход, отнесенный к земельному участку, после того как были оплачены затраты на труд, капитал и управление. В основе данного принципа лежит классическая теория распределения. Согласно данной теории любой вид экономической деятельности возможен при наличии следующих четырех факторов производства:
разработкой. Эта группа включает в себя следующие принципы: остаточной продуктивности,
соответствии с принципом остаточной продуктивности стоимости земли.
Принцип остаточной продуктивности земельного участка. Остаточная продуктивность
Стоимость действующего объекта за вычетом стоимости износа именуется его остаточной стоимостью Фост. При проведении капитальных ремонтов объекта его работоспособность частично восстанавливается, а остаточная стоимость повышается на величину затраченных на ремонт средств Зк р. С учетом сказанного, остаточную стоимость объекта основных фондов Фост определяют по формуле
а) Временные нормы амортизации Na. Нормы данного вида устанавливают в процентах годовых амортизационных отчислений к балансовой стоимости объектов. Расчет норм исходит из трех допущений: 1) объект функционирует в течение нормативного срока своей службы; 2) объект снашивается равномерно по всем годам этого срока и 3) на момент завершения эксплуатации объект еще обладает некоторой остаточной стоимостью, по которой он может быть реализован на рынке. Расчет производится по формуле
по первоначальной стоимости с учетом износа (стоимости основных фондов, еще не перенесенной на готовую продукцию и называемой остаточной стоимостью);
В процессе эксплуатации основные фонды изнашиваются. По мере износа их стоимость переносится на гото: вую продукцию. Разница между первоначальной стоимостью основных фондов и стоимостью, возмещенной к данному моменту в изготовленной ими продукции, называется остаточной стоимостью.
Восстановительная стоимость основных фондов характеризуется остаточной стоимостью с учетом изменения условий их воспроизводства. Имеется в виду, что через определенный период изготовление какого-либо агрегата или выполнение каких-то работ будет обходиться дешевле, чем в момент ввода (например, газопровода в эксплуатацию).
Восстановительная стоимость основных фондов характеризуется остаточной стоимостью с учетом изменения условий их воспроизводства. Имеется в виду, что через определенный период изготовление какого-либо агрегата или выполнение каких-то работ будет обходиться дешевле, чем в момент ввода (например, газопровода в эксплуатацию).
Джордан Компания имеет станок с остаточной стоимостью $102,000, ликвидационной стоимостью $15,000 и оценочным оставшимся сроком службы 10 лет. Новый станок, который можно приобрести за $193,000, имеет такую же производительность, но при его эксплуатации сокращаются затраты на электроэнергию на $19,000 ежегодно. Новый станок имеет оценочный срок полезной службы также 10 лет. Предполагается, что оба станка к концу срока их полезной службы будут иметь нулевую ликвидационную стоимость.
2. Срок службы оценен в 4 года с нулевой остаточной стоимостью.
6. Компания «Грим» имеет станок с остаточной стоимостью 102 000 ДЕ, ликвидационной стоимостью 15 000 ДЕ и оставшимся сроком полезной службы 10 лет. Новый станок, который можно приобрести за 193 000 ДЕ, имеет такую же производительность, но при его эксплуатации ежегодно сокращаются на 19 000 ДЕ затраты на энергию. Новый станок имеет оценочный срок полезной службы также 10 лет. Оба станка к концу срока полезной службы будут иметь нулевую ликвидационную стоимость.
При определении прибыли от реализации основных фондов и другого имущества предприятия для целей налогообложения учитывается разница между продажной ценой и первоначальной или остаточной стоимостью этих фондов и имущества, увеличенная на индекс инфляции. По основным фондам, нематериальным активам, малоценным и быстроизнашивающимся предметам, стоимость которых погашается путем начисления износа, принимается остаточная стоимость этих фондов и имущества. При реализации или безвозмездной передаче основных фондов и объектов, не завершенных строительством, в течение двух лет с момента их приобретения или сооружения, по которым были предоставлены льготы по налогу на прибыль, налогооблагаемая прибыль увеличивается в пределах сумм ранее предоставленных льгот на остаточную стоимость этих основных фондов и произведенные затраты по объектам, не завершенным строительством.
В-пятых, при классической схеме финансового лизинга срок договора лизинга совпадает со сроком списания имущества на затраты посредством начисления амортизации. Таким образом, лизингополучателю по окончании договора в собственность достается имущество с нулевой остаточной стоимостью, в то время как реальная цена объекта существенно выше. Удорожание сделки по приобретению объекта, с одной стороны, компенсируется более высокой оборачиваемостью средств. Даже обыкновенная продажа имущества лизингополучателем, в случае, если в соответствии с условиями договора по окончании его объект переходит в собственность лизингополучателя, может существенно уменьшить совокупные затраты лизингополучателя по лизинговой операции.
Относительному уменьшению Относительно дальнейшего Относительно характеристик Обеспечения относящиеся Относительно множества Относительно небольших Относительно небольшом Относительно невысокий Относительно однородные Относительно организации Относительно постоянный Относительно поведения Относительно распределения вывоз мусора снос зданий
|
|
|
|
Навигация
