|
Стоимостей отдельных
8. Стоимость земельного учасгка и строительства.
торговым центром. Дополнительный поток покупателей может значительно увеличить фактическую прибыль магазина, так как фактические издержки на землю основаны на первоначальной продажной стоимости участка. Однако если затрагивать экономическую прибыль, стоимость земельного участка отразит вмененные издержки, которые в данном случае равны текущей рыночной цене. С учетом вмененных издержек на землю прибыль магазина готовой одежды ничуть не выше, чем у его конкурентов. Следовательно, условие, что экономическая прибыль равна нулю, очень важно для того, чтобы рынок находился в состоянии долговременного равновесия. Положительная экономическая прибыль по определению представляет собой возможность и стимул для вкладчиков капитала вступить в дело. Положительная фактическая прибыль может стать сигналом, что фирмы, уже действующие в отрасли, обладают дорогостоящими активами, практическим опытом и технологией. В таком случае другие фирмы не решаются вступать в дело.
Стоимость технологии, оборудования, строительно-монтажных работ Стоимость земельного участка
Если определяется стоимость здания (сооружения), то при оценке этого вида недвижимости следует ориентироваться на первое определение принципа наилучшего и наиболее эффективного использования. В этом случае при выборе возможных вариантов использования данного объекта можно исключить вариант, принятый на момент оценки, поскольку такое использование недвижимой собственности ограничивается временным отрезком до тех пор, пока стоимость земельного участка при его наилучшем и самом эффективном использовании не превысит стоимость всего имущественного комплекса (земли и здания) в совокупности с издержками на снос здания.
Разделение осуществляется обычно с помощью различных коэффициентов капитализации, рассчитанных исходя из определенных величин рисков, продолжительности срока возмещения капитала, структуры финансирования и ожидаемого повышения или снижения стоимости имущественного комплекса. Прибыль, относящаяся к земле, капитализируется и дает остаточную стоимость земельного участка. По наибольшей остаточной стоимости земельного участка выбирается вариант инвестиционного проекта, который и будет наилучшим и наиболее эффективным.
1. Рассчитывается стоимость земельного участка и работ по его благоустройству. Если участок арендован, то учитывается стоимость прав аренды.
Рыночная стоимость земельного участка Рыночная стоимость — это наиболее вероятная цена продажи участка на конкурентном и открытом рынке при осознанных и рациональных действиях в своих интересах покупателя и продавца, которые хорошо информированы и не испытывают давления чрезвычайных обстоятельств.
Эксперт-оценщик оценивает сначала общую стоимость застроенного участка, а затем вычитает из нее стоимость зданий и сооружений и получает стоимость земельного участка. Коэффициенты соотношении можно применять к оцениваемым микрорайонам для определения стоимости единицы сравнения или базового участка для данного района. Например, по мнению специалистов США, доля земли в оценочной стоимости недвижимости составляет 30-40%.
В соответствии с техникой остатка стоимость земельного участка определяется по формуле:
Рыночная стоимость земельного участка 383
• балансовая стоимость объекта не соответствует рыночной. При оценке зданий не учитывается стоимость земельного участка, учитывается только стоимость активов.
происходит, когда два или больше участков объединяются таким образом, что стоимость единого участка больше, чем сумма стоимостей отдельных участков.
Когда приобретение включает более одной сделки по обмену, стоимость приобретения складывается из стоимостей отдельных сделок. При поэтапном приобретении важно установить различие между датой приобретения и датой сделки по обмену. Хотя учет приобретения определяется датой покупки, необходима информация о затратах стоимости каждой сделки по обмену на соответствующую дату.
Гудвилл возникает в момент продажи*, появляется только в бухгалтерских записях покупателя и определяется как разница между покупной ценой (стоимостью предприятия в целом) и суммой рыночных стоимостей чистых активов по отдельности. Отметим особо два момента. Первый: при суммировании стоимостей отдельных активов берется не учетная, а рыночная их стоимость. Второй: берется сумма чистых активов, т. е. всех активов за вычетом обязательств (всего активов минус всего обязательств).
У фирмы достаточно ресурсов, чтобы инвестировать либо в проект А, либо в проекты Б и В. Хотя чистые приведенные стоимости каждого из проектов Б и В меньше, чем у проекта А, чистая приведенная стоимость этих проектов, взятых вместе, выше. Поэтому ясно, что мы не можем делать выбор исключительно на основе чистых приведенных стоимостей отдельных проектов. Когда средства ограничены, нам нужно получить "наибольшее удовольствие за свои денежки". Иначе говоря, мы должны выбрать проекты, для которых отношение приведенной стоимости к первоначальным инвестициям является наиболее высоким. Это отношение представляет собой просто коэффициент рентабельности, или коэффициент выгоды—издержки, о котором мы говорили в главе 5:
Стоимость фирмы = РУ(АБ) = PV(A) + PV(B) = сумма стоимостей отдельных
Автор не указывает конкретно, как он производил исчисления и откуда взял данные, положенные в их основание. Между тем цифры Голицына очень сомнительны, а некоторые из них прямо фантастичны. Совершенно неправдоподобно соотношение стоимостей отдельных групп продукции: например, стоимость готовых изделий (группа 3) у него оказалась в 46 раз меньше стоимости сырья (группа 2), пошедшего на эти изделия. Невероятной у него оказалась и общая сумма народного дохода 38,2 млрд. руб., что давало, по его расчету, в 1802 г. 990 руб. (ассигнациями) «всех потребностей ежегодного употребления на душу» (там же). В переводе на серебро это должно было бы составить около 250 руб. на душу6, что для крепостной, нищей, голодной России того времени было, конечно, огромной и невероятной суммой. По-видимому, в исчисление автором стоимости промышленного сырья вкралась серьезная ошибка7.
были выполнены расчеты стоимостей отдельных объектов и соору-'жений перевалочной системы.
У фирмы достаточно ресурсов, чтобы инвестировать либо в проект А, либо в проекты Б и В. Хотя чистые приведенные стоимости каждого из проектов Б и В меньше, чем у проекта А, чистая приведенная стоимость этих проектов, взятых вместе, выше. Поэтому ясно, что мы не можем делать выбор исключительно на основе чистых приведенных стоимостей отдельных проектов. Когда средства ограничены, нам нужно получить "наибольшее удовольствие за свои денежки". Иначе говоря, мы должны выбрать проекты, для которых отношение приведенной стоимости к первоначальным инвестициям является наиболее высоким. Это отношение представляет собой просто коэффициент рентабельности, или коэффициент выгоды—издержки, о котором мы говорили в главе 5:
Стоимость фирмы = РУ(АБ) = PV(A) + РУ(Б) = сумма стоимостей отдельных
полоску, стоимость которой становится больше стоимостей отдельных участков. Отсюда следует
мости от соотношения цен и стоимостей отдельных товаров. На рынках
1. Синергия, т.е. условие, состоящее в том, что общий результат превосходит сумму сложенных эффектов: при синергическом слиянии стоимость после слияния-превосходит сумму стоимостей отдельных компаний до слияния.
Существенные ограничения Существенные трудности Существенных изменений Существенных особенностей Существенных признаков Следующая группировка Существенным изменениям Существенная корректировка Существенной проблемой Существенное повышение Существенное ухудшение Существенного расширения Существенному повышению вывоз мусора снос зданий
|
|
|
|
Навигация
