|
Ипотечное кредитование
К тому же для расчета отношения капитала банка к его активам органы банковского регулирования используют показатель активов, скорректированных с учетом риска (risk-adjusted assets). Это делается следующим образом. Регулирующие органы рассматривают наличность, государственные ценные бумаги США и гарантируемые федеральным правительством ценные бумаги Государственной национальной ипотечной ассоциации, обеспеченные пулом ипотек, как безрисковые активы, так что им присваивается нулевой риск. Активам, кредитный риск по которым довольно невелик, а к ним относятся межбанковские депозиты, муниципальные облигации под общую гарантию, ценные бумаги Федеральной национальной ипотечной ассоциации и Федеральной корпорации жилищного ипотечного кредита, обеспеченные пулом ипотек и частично гарантируемые федеральным правительством, приписывается риск в 20%. Более рискованные активы, такие, как первые ипотеки под залог недвижимости и муниципальные облигации под доходы, получили уровень риска 50%. Уровень риска всех других банковских ценных бумаг и ссуд считается равным 100%. И последнее, учитываются забалансовые обязательства, такие, как ссудные обязательства, посредством их конвертации в «долларовые эквиваленты кредитного риска». Затем для них устанавливается соответствующий уровень риска. Все показатели риска суммируются. Эта общая сумма и является величиной активов, скорректированных с учетом риска.
национальной ипотечной ассоциации (FNMA), обеспеченные пулом ипотек 20
Самым главным инструментом денежно-кредитной политики в США являются операции на открытом рынке (open-market operations). Они представляют собой покупку и продажу ФРС государственных ценных бумаг США. Как отмечалось в главе 5, эти ценные бумаги включают в себя казначейские векселя, среднесрочные и долгосрочные казначейские облигации. На самом деле ФРС обычно поводит операции на открытом рынке через покупку и продажу казначейских векселей. К тому же операции на открытом рынке включают в себя покупку и продажу ценных бумаг федеральных агентств, например сертификатов Федеральной национальной ипотечной ассоциации, и, в меньшей степени, банковские акцепты.
• Процентные фьючерсы. Впервые ими стали торговать в 1975 году на Чикагской срочной товарной бирже. Это были фьючерсы на сертификаты Правительственной национальной ипотечной ассоциации США (Government National Mortgage Association — GNMA), известные как Ginnie Maes. В настоящее время такими контрактами уже не торгуют, однако на многих биржах появились процентные фьючерсы на краткосрочные и долгосрочные активы. Контракты на долгосрочные активы, где в качестве базового инструмента выступают облигации, также известны как облигационные фьючерсы.
Fannie Maes (FNMAs) - долговые обязательства Федеральной национальной ипотечной ассоциации (Federal National Mortgage Association). По облигациям правительственных агентств выплачивается более высокий процент по сравнению с прямыми обязательствами правительства (Treasuries), хотя их надежность почти ни в чем не уступает последним.
многие ведомственные обязательства пользуются гарантией федерального правительства. Поэтому предлагаемая ими доходность выше, чем у казначейских бумаг. Среди наиболее известных ведомственных бумаг можно назвать облигации Федеральной национальной ипотечной ассоциации (the Federal National Mortgage Association) и Государственной национальной ипотечной ассоциации (the Government National Mortgage Association), которые коротко называют «Фанни Мэй» (Fannie Мае) и «Джинни Мэй» (Ginnie Мае). В целом эти две организации поддерживают рынок ипотек определенных видов.
corporate-bond unit trusts (паевые трасты, инвестирующие в корпорационные облигации): Организации, сходные с паевыми трастами Правительственной национальной ипотечной ассоциации, которые, однако, не выплачивают ежемесячного дохода или основной суммы долга. Приносимый ими доход минимален. См. Government National Mortgage Association (Правительственная национальная ипотечная ассоциация).
current production rate (текущая производительная ставка): Наивысшая процентная ставка по текущим ценным бумагам Правительственной национальной ипотечной ассоциации, обеспеченным неделимым пулом ипотек; традиционно она всего на 0,5% ниже текущей ставки по ипотечному кредиту. За счет разницы в процентных ставках покрываются административные расходы обслуживающей ипотеку организации.
вительственной национальной ипотечной ассоциации, за исключением того, что эти сертификаты, в силу их высокой номинальной стоимости, доступны только крупным инвесторам. См. Government National Mortgage Association (Правительственная национальная ипотечная ассоциация).
GNMA certificate unit trusts (паевые трасты, инвестирующие в сертификаты Правительственной национальной ипотечной ассоциации): Опирающиеся на гарантированные правительством ипотеки инвестиционные трасты. Срок обращения сертификатов обычно не превышает 12 лет. Крупные брокерские дома обрабатывают ежемесячно поступающие чеки на проценты и переводят суммы, поступающие в счет погашения основного долга при амортизации ипотеки в денежный фонд, размещенный под рыночную ставку процента. Работа подобных паевых трастов требует периодического переинвестирования средств.
GNMA mortgage-backed securities (ценные бумаги Правительственной национальной ипотечной ассоциации, выпущенные на базе пула ипотек): Ценные бумаги, гарантированные Правительственной национальной ипотечной ассоциацией и выпускаемые преимущественно ипотечными банками (хотя их могут выпускать и другие одобренные Правительственной национальной ипотечной ассоциацией эмитенты). По своей при-
Многолетний опыт развитых стран показывает, что стержневым звеном в_общем каркасе хозяйственных взаимосвязей рыночной экономики является рынок перераспределения финансовых средств, основу которого составляет залог недвижимости. Поскольку ипотечное кредитование сопровбждает основную часть рыночных сделок с недвижимостью, то изучение механизмов ипотечного финансирования, наряду с методами оценки недвижимости, входит в предмет учебной дисциплины «Рынок недвижимости и ипотека».
Ипотечное кредитование в различных видах.
- внешние: банковские кредиты; выпуск жилищных сертификатов и организация муниципальных жилищных займов; средства населения (долевое участие, ипотечное кредитование). Бюджетный метод финансирования инвестиций, в свою очередь.
Для осуществления активизации инвестирования в жилищной сфере, для формирования благоприятной среды и роста инвестиций в жилищную сферу необходима эффективная и гибкая жилищная политика, ориентированная на систему поддержки населения с низкими и умеренными доходами, на обеспечение государственных гарантий по страхованию инвестиционных рисков. Использование такой эффективной системы финансирования, как ипотечное кредитование, позволяет решить данную проблему. Если создать людям условия для получения доступных по стоимости долгосрочных кредитов на покупку жилья под залог, большинство граждан сразу смогут решить свою жилищную проблему. При этом возникший спрос на жилье способен не только оживить строительную сферу, но и дать толчок экономическому росту всего народного хозяйства, а также решить целый ряд социальных проблем в области повышения занятости и увеличения доходов населения.
Ипотечное жилищное кредитование (ИЖК) получило широкое распространение в мировой банковской практике. Зарубежный опыт, да и опыт тех российских регионов, где ипотека уже развивается, показывает, что каждый рубль кредита в конечном счете вовлекает в хозяйственный оборот не менее четырех рублей средств населения. Благодаря ипотеке можно задействовать те огромные финансовые средства, которые хранятся на руках населения в виде наличной иностранной валюты и объемы которых сопоставимы с государственным бюджетом страны. Ипотечное кредитование и есть тот механизм, который обеспечивает взаимосвязь между денежными ресурсами населения, банками и предприятиями стройиндустрии, направляя финансовые средства в реальный сектор экономики.
Система ипотечного кредитования призвана не только решить острейшую потребность населения в жилье, но и способствовать экономическому росту страны. Ипотечное кредитование расширяет платежеспособный спрос населения на жилье и тем самым позволяет вовлекать внебюджетные средства в жилищное строительство и производство строительных материалов, способствуя подъему реального сектора экономики.
В то же самое время, по оценке экспертов Всемирного банка, общая стоимость всего земельного фонда России составляет 5 трлн. долларов. Из них около триллиона стоит земля сельскохозяйственного назначения. В свою очередь, 84% ее находится в частной собственности. Как используется этот национальный ресурс России? А никак. Ипотечное кредитование в стране в зачаточном состоянии. Нет законодательной базы. Нет среди банкиров желающих давать деньги под землю. Все это в конечном счете, обусловило то, что в России сформировался устойчивый криминальный рынок сельскохозяйственных земель. Решение данных проблем требует глубокой разработки законодательной базы.
Форсированное создание рынка земли. Ипотечное кредитование в сельском хозяйстве и создание предпосылок технического прогресса. Формирование земельной ренты, которая и может быть капитализирована в виде ипотечного кредита. Создание условий для формирования базы банковского коммерческого ипотечного кредита. Эффективный контроль за оборотом земли со стороны государства для снятия социальной напряженности на селе.
Чтобы заработать на рынке недвижимости, банки используют многие пути: вложение денег в те или иные девелоперские проекты, кредитование под залог недвижимости, создание собственных риэлтерских структур. Основной деятельностью банков на рынке недвижимости должно быть участие в инвестиционных и девелоперских проектах, ипотечное кредитование покупки жилья.
2. Ипотечное кредитование (в различных вариантах: ипотека с фиксированной ставкой, ипотека с плавающей ставкой, «участвующая ипотека» и т. д.).
Возможность привлечения того или иного источника финансирования проекта развития недвижимости прежде всего зависит от типа недвижимости. Так, основным источником финансирования строительства или реконструкции жилых домов в США является ипотечное кредитование, ссудополучателем по которому выступают домашние хозяйства.
Индустрии венчурного Изменению характера Изменению соотношения Измеряемых параметров Измеряется величиной Измерения налоговой Измерения результатов Измерение продукции Измерение внутренних Измерительных инструментов Измерительную аппаратуру Изношенного оборудования Изображением государственного вывоз мусора снос зданий
|
|
|
|
Навигация
